Toda la información que necesitas para reclamar las cantidades pagadas por las cláusulas abusivas y nulas de tu hipoteca.

Devolución de los gastos hipotecarios

Si firmaste una hipoteca hace tiempo y contiene cláusulas abusivas que se han declarado nulas, en este post te explicamos cómo pedir que te devuelvan las cantidades que has pagado, ¡toma nota!

1. ¿Qué ha dicho el TJUE de los gastos hipotecarios por cláusulas abusivas?

Las personas que hayan tenido que pagar cantidades en concepto de gastos de constitución y cancelación de hipoteca, por una cláusula contractual que haya sido declarada abusiva, tendrán derecho a la devolución de las mismas.

Así lo ha establecido el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que también ha declarado una excepción: que el derecho nacional aplicable en defecto de dicha cláusula obligue al consumidor a pagar esas cantidades.

El fallo del TJUE aclara las dudas sobre dos casos, uno de un préstamo con garantía hipotecaria que imponía en dos cláusulas el pago de una comisión de apertura del 1% a pagar de una sola forma al firmarla escritura, y el pago de todos los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca.

El otro caso se refería a un contrato firmado entre dos consumidores y un banco, que según el juez español tenía una cláusula que establecía que corrían a cargo del prestatario todos los gastos de formalización y cancelación de la hipoteca.

Los tribunales españoles suelen considerar abusivas este tipo de cláusulas, y por lo tanto nulas, pero estas resoluciones chocaban con el criterio del Tribunal Supremo, lo que ha provocado una gran inseguridad jurídica. De ahí que haya tenido que entrar en juego el TJUE.

También se ha pronunciado el TJUE acerca de la cláusula de apertura de la hipoteca y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), recordando que hay que entender que las cláusulas contractuales incluidas en el objeto principal del contrato regulan las prestaciones esenciales de ese contrato, y lo caracterizan.

Sin embargo, las cláusulas accesorias no están incluidas en ese concepto, y por eso, que una comisión de apertura esté en el coste total de una hipoteca no conlleva que sea una prestación esencial del mismo.

Añade el TJUE que el órgano jurisdiccional de un Estado Miembro tiene la obligación de controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato.

Por ello, es el juez español quien tiene que apreciar si la cláusula que establece una comisión de apertura es un componente esencial del contrato hipotecario, si bien insiste en que esa comisión no se puede considerar una prestación esencial del préstamo hipotecario tan solo por estar incluida en el coste total del mismo.

Por otra parte, el TJUE señala que el derecho comunitario no impide que se limite el tiempo que un consumidor tiene para acudir a los tribunales para pedir la devolución de las cantidades pagadas por una cláusula abusiva y declarada nula, si ni el momento en que empiece a contar ese plazo ni su duración imposibilita en la práctica, o dificulta en exceso el ejercicio de ese derecho. 

Cómo reclamar los gastos hipotecarios por cláusulas abusivas

2. ¿Y del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Con respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el TJUE da a entender que le corresponde al cliente pagarlo, o remite en todo caso a la legislación nacional para saber quién tiene que hacerlo.

En España, antes del año 2018 era el prestatario quien tenía que pagarlo, pero en 2019 cambió la normativa.

3. Cómo reclamar los gastos hipotecarios por cláusulas abusivas

En primer lugar habría que presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria con la que se firmó la hipoteca.

Una vez que hayan pasado dos meses de la presentación de esa reclamación, si no se ha obtenido respuesta, habría que poner una demanda judicial en el partido judicial del domicilio del prestatario de la hipoteca o del domicilio social del banco (donde se prefiera).

En esa demanda hay que solicitar que sea declarada nula la cláusula correspondiente por ser abusiva, y la devolución de las cantidades pagadas por ese préstamo hipotecario, que tienen que estar documentados con las facturas correspondientes.

En este tipo de procedimiento es necesario contar con la asistencia de un abogado y la representación de un procurador.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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